Avaliação imobiliária em Andrano: quanto vale o seu imóvel hoje

Quanto vale o seu imóvel em Andrano

Em Andrano, o preço médio das habitações residenciais situa-se entre 415 e 1.150 €/m² (fonte: OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, o observatório oficial do mercado imobiliário da Agência de Receitas italiana, 2º semestre de 2025), com uma variação positiva de cerca de +1,0% em relação ao mesmo período do ano anterior. Um sinal de estabilidade, num mercado que no Baixo Salento resistiu melhor do que muitos esperavam.

A amplitude do intervalo é grande, e é normal: em Andrano pesam muito a distância ao mar, o estado de conservação do imóvel e a tipologia. Uma vivenda bem cuidada perto de Torre Vado ou de Castro Marina vale significativamente mais do que um apartamento por recuperar no centro da localidade. Quem conhece o território — e a Valdoma Immobiliare trabalha nesta zona há anos — sabe que cada imóvel tem a sua história.

Se quer saber exatamente quanto vale a sua casa em Andrano, pode começar por uma avaliação de imóvel online gratuita ou marcar uma visita com um agente Valdoma que conhece Andrano e arredores ao pormenor.

Preço por metro quadrado em Andrano por tipologia

A tabela abaixo apresenta as cotações OMI de Andrano atualizadas ao 2º semestre de 2025, separadas por tipologia de imóvel. Os valores são os oficiais da Agência de Receitas italiana e constituem a referência de mercado para esta zona.

Fonte: OMI – Agência de Receitas italiana, 2º semestre de 2025.

Os preços dos imóveis em Andrano para habitações residenciais atingem os valores mais elevados sobretudo nas frações costeiras e em trulli ou masserie recuperados. As habitações de tipo económico incluem apartamentos e casas em contextos menos valorizados ou por requalificar, onde o valor desce para a faixa mínima.

Evolução do mercado imobiliário em Andrano

O mercado imobiliário em Andrano acompanha a tendência do Baixo Salento: essencialmente estável, com uma ligeira tendência positiva. Os dados OMI do 2º semestre de 2025 registam um crescimento de +1,0% face aos doze meses anteriores — não é uma aceleração, mas é um sinal de que a procura se mantém.

Há um aspeto que quem vive fora do Salento tende a subestimar: Andrano é um município pequeno, mas fica perto de Castro Marina e de Torre Vado, dois dos litorais mais procurados de todo o Salento. Isso transforma-o num mercado com uma componente turística relevante, onde a procura de casas de férias e segundas habitações junto ao mar sustenta os preços mesmo nos períodos de abrandamento do mercado residencial comum.

Segundo levantamentos de Nomisma e Scenari Immobiliari, o mercado de segundas habitações no sul de Itália mostrou uma resiliência superior à média nacional nos últimos dois anos. Andrano enquadra-se neste cenário: quem compra aqui muitas vezes não é um residente local, mas um comprador do centro-norte de Itália ou estrangeiro que procura uma casa junto ao mar do Salento.

Cotações OMI de Andrano e como interpretá-las

O OMI — Osservatorio del Mercato Immobiliare — é a base de dados oficial da Agência de Receitas italiana que reúne as cotações imobiliárias de cada município italiano, divididas por zonas homogéneas e microzonas. É o instrumento de referência para bancos, notários, peritos e agentes imobiliários.

Para Andrano, a zona homogénea OMI agrega as características do território municipal tendo em conta fatores como a acessibilidade, a oferta de serviços e a tipologia predominante do edificado. Os valores que aparecem na tabela são intervalos de referência: o valor real do seu imóvel depende de onde se situa dentro desse intervalo.

Uma casa bem orientada, renovada, com boa classificação energética e perto da costa aproxima-se dos valores máximos. Uma casa por recuperar, no rés do chão sem jardim, posiciona-se próximo dos mínimos. Ler um valor OMI sem aplicar os coeficientes de correção é como olhar para a temperatura média de agosto: útil, mas não te diz se nesse dia vais à praia.

A Valdoma Immobiliare, com sede em Maglie e operacional em todo o Salento, cruza todos os dias os dados OMI com as transações reais da zona. É aí que a cotação se transforma numa estimativa concreta.

Como se calcula o valor de um imóvel em Andrano

O cálculo do valor de mercado de um imóvel segue uma fórmula precisa, utilizada por peritos e agências profissionais:

Valor de mercado = Área comercial × Cotação por m² × Coeficientes de mérito

A área comercial não é a área útil: inclui as paredes exteriores (a 100%), as paredes interiores (a 50%), as varandas (25-35%), os terraços (a 25%), as caves (a 25-35%) e os jardins privados (a 10-15%). É sempre superior à área útil habitável.

Os coeficientes de mérito corrigem a cotação base em função do piso (o rés do chão vale menos do que o primeiro andar sem elevador), do estado de conservação (excelente, bom, por recuperar), da exposição solar, da classificação energética e da existência de dependências como garagem ou lugar de estacionamento.

Exemplo numérico concreto

Tomemos uma habitação residencial em Andrano, com área comercial de 90 m², em bom estado, primeiro andar com vista para o campo, cotação OMI de referência de 780 €/m² (valor dentro do intervalo oficial de 415-1.150 €/m², 2º semestre de 2025):

Qualquer pessoa pode replicar este cálculo com os seus próprios dados. Mas atenção — a estimativa final pode variar de forma significativa consoante os detalhes que só uma visita ao imóvel permite identificar.

Valor de mercado e valor cadastral em Andrano

Muitos proprietários confundem o valor de mercado com o valor cadastral. São duas coisas distintas, usadas para fins diferentes.

O valor de mercado é o que um comprador real pagaria hoje pelo seu imóvel. O valor cadastral — ou fiscal — é o que serve para calcular impostos como o IMU (imposto municipal sobre imóveis), os impostos de registo e as heranças. Calcula-se assim:

Valor cadastral = Rendimento cadastral × 1,05 × Coeficiente multiplicador

O coeficiente multiplicador é 110 para habitações próprias permanentes e 120 para as restantes categorias habitacionais. Para um imóvel com rendimento cadastral de 400 €, o valor cadastral resulta em: 400 × 1,05 × 120 = 50.400 €.

Na prática, o valor cadastral é quase sempre inferior ao valor de mercado — muitas vezes entre 30 e 50% abaixo. Usar o valor cadastral para estimar o que a sua casa vale realmente é um erro que pode sair caro na hora de negociar.

Fatores que influenciam o valor em Andrano

Em Andrano, algumas variáveis pesam mais do que noutros mercados. O Salento é um mercado turístico-residencial, e isso muda as prioridades dos compradores.

Proximidade ao mar. A distância a Castro Marina, a Torre Vado ou ao litoral de Andrano é o primeiro fator que move o preço. Poucos quilómetros podem representar centenas de euros por metro quadrado.

Estado de conservação. Uma casa renovada com materiais de qualidade — pedra local, pavimentos em terracota, caixilharia em madeira — vende-se mais depressa e a preços mais elevados, especialmente para compradores do norte de Itália e estrangeiros que procuram o autêntico.

Classificação energética. A partir de 2025, o mercado penaliza cada vez mais os imóveis em classe G ou F, sobretudo nas transações financiadas por crédito habitação. Uma classe A ou B pode valer 10-15% a mais face a um imóvel semelhante mas energeticamente obsoleto.

Tipologia. Trulli, lamie, masserie e dammusi recuperados ocupam um segmento de mercado próprio, frequentemente muito acima das cotações OMI correntes. Mas também um apartamento num pequeno condomínio dos anos 80 bem conservado encontra compradores, sobretudo no mercado de segundas habitações junto ao mar.

Acessibilidade e serviços. Andrano fica a poucos minutos de Tricase e de Specchia — dois centros com serviços completos — e isso pesa positivamente para quem procura uma residência permanente fora das cidades maiores.

Vale a pena vender agora em Andrano?

Depende da sua situação, mas os dados dizem isto: o mercado em Andrano está estável, com um +1,0% registado no 2º semestre de 2025. Não estamos a viver um boom, mas também não há contração. Os prazos de venda no Baixo Salento alargaram-se ligeiramente face ao pico pós-pandemia, mas para imóveis bem posicionados e com um preço correto, a procura existe.

Quem vende em Andrano em 2026 encontra uma janela favorável por duas razões concretas: as taxas dos créditos habitação estão a descer face aos máximos de 2023-2024, o que reactiva a procura por parte de compradores que tinham adiado a decisão. E o Salento continua a atrair interesse de compradores europeus — alemães, holandeses, britânicos — que procuram casas de férias no calcanhar de Itália.

Dito isto, colocar um imóvel no mercado com um preço errado — mesmo que por pouco — queima meses de visibilidade sem resultados. Uma avaliação bem feita desde o início faz a diferença entre vender em três meses e ficar parado um ano.

Obtenha a sua avaliação imobiliária em Andrano com a Valdoma Immobiliare

A Valdoma Immobiliare tem sede em Maglie e atua em todo o Salento, incluindo Andrano. Todos os dias os nossos agentes trabalham com as cotações reais da zona, cruzam os dados OMI com as transações efetivas e conhecem as diferenças entre uma casa na frente mar de Castro e outra no centro da localidade.

Tem duas opções:

• Avaliação de imóvel online gratuita, sem registo: preencha o formulário no nosso site e receba em poucos minutos uma estimativa baseada nos dados OMI reais da zona.
• Avaliação gratuita com um agente Valdoma: um profissional desloca-se até si, visita o imóvel e entrega-lhe uma estimativa de mercado detalhada, sem compromisso e sem custos.

Ligue para a Valdoma através do 0836 240100 para uma avaliação gratuita do seu imóvel em Andrano. Ou envie-nos uma mensagem: estamos disponíveis.