Ilmainen kiinteistöarvio Alessanossa verkossa: OMI-hinnat €/m² (2. vuosipuolisko 2025), markkinakatsaus ja ammattilaisen arvio – Valdoma Immobiliare.
Pyydä ilmainen kiinteistöarvioAlessanossa tavallisten asuinhuoneistojen neliöhinta asettuu välille 475–690 €/m², OMI:n (Osservatorio del Mercato Immobiliare – Italian verohallinnon virallinen kiinteistömarkkinoiden seurantajärjestelmä) mukaan 2. vuosipuoliskolla 2025. Muutos edelliseen kahteentoista kuukauteen verrattuna oli +1,2 %. Ei huima nousu, mutta vakautta osoittava signaali alueella, jossa turistikysyntä ja loma-asuntojen hakijat pitävät markkinan elossa.
Alessano on Capo di Leucan kylä, muutaman kilometrin päässä Torre Vadosta ja Marina di Novagliest. Myyjä tavoittaa täällä sekä paikalliset ostajat että Pohjois-Italian ja ulkomaan perheet, jotka etsivät omaa paikkaa syvässä Salentossa. Tämä kaksinkertainen ostajapohja pitää hinnat korkeampina kuin pelkän maalaiskunnan sijainnin perusteella odottaisi.
Vaihteluväli 475–690 €/m² on leveä. Maan tasolla oleva, tavallisessa kunnossa oleva asunto pyrkii alarajaan; remontoitu koti terasseineen tai avaralla näkymällä lähestyy ylärajaa. Valdoma Immobiliare, jonka toimisto sijaitsee Magliessa ja joka toimii koko Salentossa, seuraa näitä hintoja alueittain päivittäin ja voi tarkentaa arvion juuri sinun kohteellesi.
Alla olevat luvut ovat suoraan OMI:n tilastosta, 2. vuosipuolisko 2025. Ne ovat lähtökohta – jokainen kohde korjataan sen jälkeen ansiokertoimin: kerros, kunto, ilmansuunta, energialuokka.
| Kiinteistötyyppi | Alin (€/m²) | Ylin (€/m²) |
|---|---|---|
| Tavalliset asuinhuoneistot | 475 | 690 |
| Edulliset asuinhuoneistot | 390 | 530 |
| Autotallit (autorimesse) | 345 | 390 |
| Autotalliboxit | 390 | 440 |
| Teollisuushallit | 260 | 340 |
| Laboratoriotilat | 485 | 600 |
| Varastot | 350 | 395 |
| Liiketilat | 680 | 1.050 |
Lähde: OMI – Agenzia delle Entrate, 2. vuosipuolisko 2025.
Alessanon markkina seuraa Etelä-Salenton rytmiä: hidas mutta sitkeä. Se +1,2 % edelliseen kahteentoista kuukauteen verrattuna ei ole buumi, mutta kansallisesti epävarmoina aikoina se on lohdullinen luku omistajalle.
Loma-asuntojen ja kakkosasuntojen kysyntä Capo di Leucassa on rakenteellista. Torre Vado ja Marina di Novaglie, Alessanon lähirannat, houkuttelevat ostajia muualta Italiasta jatkuvasti. Moni ostaa kylästä talon nimenomaan tukikohdaksi, josta on helppo nauttia Pescoluselta Santa Maria di Leucan majakkaan ulottuvasta rannikosta.
Nomisma ja Scenari Immobiliari raportoivat Etelä-Italiassa kestävästä kysynnästä matkailupainotteisessa asumissegmentissä, ja myyntiajat ovat lyhentyneet hieman. Valdoman suoran kenttäkokemuksen mukaan hyvin esitelty ja oikein hinnoiteltu kohde löytää ostajansa Alessanossa kuuden–yhdeksän kuukauden sisällä.
OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare – on Italian verohallinnon Agenzia delle Entraten ylläpitämä tietokanta, joka kokoaa kiinteistökauppojen ja vuokrauksen toteutuneita hintoja koko maasta. Tiedot päivitetään puolivuosittain. Kyse ei ole hinnastosta vaan normaalista hintahaarukkasta yhtenäisellä alueella.
Jokainen kunta on jaettu homogeenisiin vyöhykkeisiin: alueisiin, joilla on samankaltaiset kaupunkirakenne- ja markkinaominaisuudet. Alessano sijoittuu vyöhykkeeseen, jonka OMI luokittelee hallitsevan rakennustyypin ja palveluetäisyyden perusteella. Taulukon luvut viittaavat tähän luokitukseen.
Mitä se käytännössä tarkoittaa? OMI-hinta on lähtöpiste, ei lopullinen hinta. Tavallinen asuinhuoneisto Alessanossa on 475–690 €/m² normaalialueella: panoraamaterassilla varustettu tai äskettäin remontoitu kohde asettuu yläpäähän, tavallisessa kunnossa oleva tai maan tasolla sijaitseva alakpäähän.
Viralliset hintatiedot löydät Agenzia delle Entraten Geopoi-portaalista. Valdoma täydentää niitä alueen todellisilla toteutuneilla kaupoilla tarkemman arvion saamiseksi.
Kiinteistöarvon laskemisessa käytetään vakiokaavaa:
Arvo = Kaupallinen pinta-ala × Neliöhinta €/m² × Ansiokertoimet
Kaupallinen pinta-ala ei ole pelkkä asuinpinta-ala: se sisältää ulkoseinät 100 %:lla, yhteiset seinät 50 %:lla, avoimet parvekkeet 25–30 %:lla, terassit 35 %:lla sekä tilat kuten kellarin ja autotallin omin prosentteineen. Yleensä kaupallinen pinta-ala on 15–20 % suurempi kuin sisämittojen mukainen nettopinta-ala.
Ansiokertoimet korjaavat pohjahinnan kerroksen (maantaso alas, ylhäältä avautuva terassiasunto ylös), kunnon (erinomainen, hyvä, välttävä), ilmansuunnan ja energialuokan mukaan – A-luokan asunto on selvästi G-luokkaa arvokkaampi.
Otetaan tavallinen asuinhuoneisto Alessanossa, hyvässä kunnossa, ensimmäisessä kerroksessa, normaalit ilmansuunnat:
Arvioitu arvo = 95 × 580 × 1,00 = 55 100 €
Jos sama asunto olisi äskettäin remontoitu, energialuokka B ja terassi, kerroin nousisi noin 1,10–1,15:een ja arvio olisi 60 000–63 000 €. Tämä on havainnollistava esimerkki: tarkka arvio edellyttää katselmuksen.
Kyse on kahdesta eri luvusta, joita tarvitaan eri tilanteissa. Markkina-arvo on se, mitä ostaja maksaisi tänään: tämä luku ratkaisee myymisessä, ostamisessa ja asuntolainan vakuudessa. Verotusarvo (valore catastale) taas lasketaan verojen – kuten IMU:n ja perintöveron – määräämiseen.
Verotusarvo lasketaan kiinteistörekisterin tuotosta (rendita catastale), jonka löydät kiinteistösi rekisteriotteesta. Kaava on:
Verotusarvo = Rekisterituotto × 1,05 × Katasterikerroin
Asuinhuoneistojen katasterikertoin (kategoriat A, paitsi A/10) on 110 omistusasunnolle ja 120 muille asunnoille. Eli: jos rekisterituotto on 400 €, kakkosasunnon verotusarvo on 400 × 1,05 × 120 = 50 400 €.
Muista: verotusarvo on lähes aina pienempi kuin markkina-arvo, toisinaan huomattavasti pienempi. Näiden sekoittaminen on virhe, joka voi tulla kalliiksi neuvotteluissa tai verolaskelmissa.
Alessanossa, kuten koko Etelä-Salentossa, etäisyys merestä on ratkaiseva. Kohde muutaman minuutin ajomatkan päässä Torre Vadosta tai Marina di Novagliest lähtee jo lähtökohtaisesti paremmasta asemasta kuin kylän ytimessä sijaitseva – vaikka Alessanon historiallisella keskustalla on oma vetovoimansa: maalatilat, barokkikirkot, Museo delle Radici.
Ulkopaikkakuntalaisia ostajia kiinnostaa erityisesti kaksi asiaa: kohteen kunto ja energialuokka. Superbonus-ohjelman myötä markkinoille on tullut asuntoja, joissa on ulkoeristys ja aurinkopaneelijärjestelmä, ja ne saavat selvästi paremman hinnan. G-luokan talo taas neuvotellaan lähes aina alaspäin.
Muita konkreettisesti painavia tekijöitä:
Se +1,2 % toiselta vuosipuoliskolta 2025 kertoo, että markkina pitää pintansa. Ei spekulaatiobuumia, mutta ei laskuakaan. Kannattaako? Se riippuu tilanteestasi, mutta muutama objektiivinen havainto auttaa.
Asuntolainakorot ovat antaneet lievän helpotuksen signaalia vuoden 2023–2024 huipuista lähtien. Tämä voi laajentaa ostajajoukkoa 2026 jälkipuoliskolla. Myyjä, joka tuo kohteen markkinoille tässä aikaikkunassa, on kohtuullisessa asemassa – kunhan hinnoittelu on oikea heti alusta, eikä korkea aloitushinta, jota lasketaan pikkuhiljaa. Se strategia kuluttaa aikaa ja polttaa kohteen ostajien silmissä.
Kakkosasuntomarkkinalla Capo di Leucassa on selvä kausiluonteisuus: kysyntä keskittyy helmikuun ja toukokuun välille, kun potentiaaliset ostajat suunnittelevat kesää. Kesäkuussa markkinoille tulo tarkoittaa huipun ohittamista.
Voit aloittaa heti ilmaisella verkkoarviolla ilman rekisteröitymistä: syötä kohteesi tiedot työkaluumme ja saat muutamassa minuutissa arvion, joka perustuu alueen todellisiin OMI-hintoihin.
Mutta jos haluat luvun, johon voit oikeasti nojata myyntipäätöksessä, seuraava askel on katselmus Valdoman agentin kanssa, joka tuntee Alessanon ja Capo di Leucan kenttätasolla. Arvio agentin kanssa on maksuton ja sitoumukseton.
Soita Valdoma Immobiliarelle numeroon 0836 240100 tai täytä lomake verkkosivuilla: sovi tapaaminen ja saat ammattilaisen arvion kiinteistöstäsi Alessanossa.
Suuntaa antavat OMI-arvot (Italian verohallinnon kiinteistömarkkinoiden seurantakeskus). Kiinteistösi todellinen arvo riippuu monista erityisistä tekijöistä.
OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 tietojen mukaan tavallinen asuinhuoneisto Alessanossa on arvoinen 475–690 €/m². Tarkka arvo riippuu kohteen kunnosta, kerroksesta, kaupallisesta pinta-alasta sekä etäisyydestä historialliseen keskustaan tai Torre Vadon ja Marina di Novaglien rannoille.
Tavalliset asuinhuoneistot noteeraavat 475–690 €/m² (OMI, 2. vuosipuolisko 2025). Edulliset asuinhuoneistot laskevat 390–530 €/m²:iin. Liiketilat voivat yltää 1 050 €/m²:iin. Tarkka arvo vaihtelee kunnon, sijainnin ja energialuokan mukaan.
Alessanon OMI-hinnat 2. vuosipuoliskolla 2025: tavalliset asuinhuoneistot 475–690 €/m², edulliset asuinhuoneistot 390–530 €/m², autotalliboxit 390–440 €/m², liiketilat 680–1 050 €/m². Tiedot julkaisee Italian verohallinnon Osservatorio del Mercato Immobiliare puolivuosittain.
Verkkoarvio on hyvä lähtökohta: se käyttää todellisia OMI-tietoja ja antaa suuntaa-antavan haitarin muutamassa minuutissa. Neuvotteluissa kestävään tarkkaan arvioon tarvitaan silti kokeneen agentin katselmus, joka huomioi kunnon, kerroksen, ilmansuunnat ja kohteen erityispiirteet.
Kyllä. Valdoma Immobiliare tarjoaa Alessanon kiinteistöarvion ilmaiseksi ja sitoumuksetta, sekä verkossa että paikan päällä tehtävänä katselmuksena. Verkkoarvioon ei tarvita rekisteröitymistä. Katselmuksen voi sopia soittamalla numeroon 0836 240100.
Kaava on: kaupallinen pinta-ala × neliöhinta €/m² × ansiokertoimet. Kaupallinen pinta-ala sisältää seinät, parvekkeet ja lisätilat niille määrätyillä prosenteilla. Ansiokertoimet korjaavat pohjahinnan kerroksen, kunnon, ilmansuunnan ja energialuokan mukaan. Tulos tarkistetaan alueen toteutuneilla kaupoilla.
Kaupallinen pinta-ala on kiinteistökaupassa käytetty mitta: se sisältää asuinpinta-alan 100 %:lla, ulkoseinät, avoimet parvekkeet 25–30 %:lla, terassit 35 %:lla sekä lisätilat kuten kellarin ja autotallin omilla prosenteillaan. Yleensä se on 15–20 % enemmän kuin sisältä mitattu nettopinta-ala.
Markkina-arvo on todellinen kauppahinta, jota tarvitaan myymiseen tai asuntolainaan. Verotusarvo lasketaan rekisterituotosta kertomalla se luvulla 1,05 ja katasterikertoimella (110 omistusasunnolle, 120 muille) ja sitä käytetään verojen laskemiseen. Ne ovat eri lukuja – niiden sekoittaminen on yleinen ja kallis virhe.
Insinöörin tai geometran laatima virallinen arviokirja maksaa yleensä 300–800 € kohteen monimutkaisuudesta riippuen. Valdoman kaltaisen välitysliikkeen kaupallinen arvio on maksuton. Virallista arviokirjaa tarvitaan vain tiettyihin oikeudellisiin tai pankkitarkoituksiin – myyntiin riittää välitysliikkeen arvio.
Markkina pitää: +1,2 % edellisiin kahteentoista kuukauteen verrattuna (OMI, 2. vuosipuolisko 2025) ja vakaa kakkosasuntokysyntä Capo di Leucassa. Loma-asuntojen kysynnän huippu osuu helmikuun ja toukokuun välille. Vuonna 2026 myyvän kannattaa tuoda kohde markkinoille viimeistään keväällä oikealla hinnalla heti alusta.
Saat ilmaisen, ammattimaisen arvion, joka perustuu todellisiin paikallisiin markkina-arvoihin.
Arvioi kiinteistösi nyt