Asuntoarvio Andranossa: selvitä heti, paljonko kotisi on arvoinen. Ajantasaiset €/m²-hinnat, OMI-noteeraukset ja maksuton arvio verkossa – Valdoma Immobiliare.
Pyydä ilmainen kiinteistöarvioAndranossa tavallisten asuinrakennusten neliöhinta on 415–1 150 €/m² (lähde: OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Italian verohallinnon virallinen kiinteistömarkkinarekisteri, 2. vuosipuolisko 2025). Kasvua edelliseen vastaavaan jaksoon verrattuna on noin +1,0 %. Markkinat ovat pysyneet vakaana — paremmin kuin moni Basso Salentossa odotti.
Haarukka on laaja, eikä se ole sattuma. Andranossa ratkaisevat etäisyys merestä, kiinteistön kunto ja tyyppi. Hyvin hoidettu huvila Torre Vadon tai Castro Marinan lähistöllä on selvästi arvokkaampi kuin remonttia tarvitseva asunto kylän keskustassa. Valdoma Immobiliare on toiminut tällä alueella vuosia — jokainen kiinteistö on erilainen, ja se näkyy hinnassa.
Jos haluat tietää kotisi tarkan arvon Andranossa, voit aloittaa maksuttomasta verkkoarviosta tai sopia tapaamisen Valdoman edustajan kanssa, joka tuntee alueen läpikotaisin.
Alla oleva taulukko esittää Andranon OMI-noteeraukset päivitettynä 2. vuosipuoliskolle 2025 kiinteistötyypeittäin. Luvut ovat Italian verohallinnon viralliset viitearvot tälle alueelle.
| Kiinteistötyyppi | Minimiarvo (€/m²) | Maksimiarvo (€/m²) |
|---|---|---|
| Tavalliset asuinrakennukset | 415 | 1 150 |
| Taloudelliset asuinrakennukset | 325 | 930 |
| Liiketilat | 405 | 1 050 |
| Autotallit (box) | 310 | 530 |
| Autokatokset | 290 | 495 |
| Varastot | 290 | 580 |
| Laboratoriot | 355 | 390 |
| Teollisuushallit | 260 | 340 |
Lähde: OMI – Agenzia delle Entrate, 2. vuosipuolisko 2025.
Andranon asuntohinnat nousevat korkeimmilleen rannikkokysissä ja kunnostetuissa trulli- ja masseria-kiinteistöissä. Taloudelliset asuinrakennukset käsittävät huoneistot ja talot heikommissa sijainneissa tai remonttikohteina, jolloin neliöhinta painuu kohti alarajaa.
Andranon kiinteistömarkkina seuraa Basso Salenton yleistä suuntaa: olennaisesti vakaa, lievästi positiiviseen kallistuva. OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 data kirjaa +1,0 % kasvun edeltävään kahteentoista kuukauteen nähden — ei kiihtymistä, mutta selvä merkki siitä, että kysyntä kestää.
On yksi asia, jonka Salenton ulkopuolelta tulevat usein aliarvioivat: Andrano sijaitsee lähellä Castro Marinaa ja Torre Vadoa, kahta koko Salenton arvostetuinta rantaa. Tämä tekee siitä markkinan, jossa loma-asunto- ja kakkoskotikysynnällä on merkittävä rooli — se pitää hinnat yllä myös silloin, kun tavallinen asuntomarkkina laahaa.
Nomisma ja Scenari Immobiliari ovat todenneet, että Etelä-Italian kakkoskotimarkkina on osoittanut viimeisen kahden vuoden aikana poikkeuksellista kestävyyttä kansalliseen keskiarvoon nähden. Andrano sopii tähän kuvaan: ostaja ei useimmiten ole paikallinen asukas, vaan Pohjois-Italiasta tai ulkomailta tuleva, joka etsii merenrantataloa Salentosta.
OMI — Osservatorio del Mercato Immobiliare — on Italian verohallinnon (Agenzia delle Entrate) virallinen kiinteistöhintarekisteri, joka kokoaa jokaisen Italian kunnan kiinteistönoteeraukset homogeenisiin vyöhykkeisiin ja mikrovyöhykkeisiin jaoteltuna. Pankit, notaarit, arvioitsijat ja kiinteistönvälittäjät käyttävät sitä päivittäin.
Andranon kohdalla OMI:n homogeeninen vyöhyke ottaa huomioon alueen saavutettavuuden, palvelutarjonnan ja vallitsevan rakennustyypin. Taulukossa näkemäsi luvut ovat viitehaarukoita: kiinteistösi todellinen arvo riippuu siitä, mihin kohtaan sijoitut tuossa haarukassa.
Hyvin valaistu, kunnostettu, korkean energialuokan rannikkoasunto lähestyy maksimiarvoja. Remonttia tarvitseva pohjakerroksen asunto ilman pihaa painuu kohti minimiä. OMI-arvon lukeminen ilman korjauskertoimia on kuin katsoa elokuun keskilämpötilaa: suuntaa-antava, mutta ei kerro vielä, meneekö sinä päivänä uimaan.
Valdoma Immobiliare, jonka toimipiste on Magliessa ja joka toimii koko Salentossa, vertaa päivittäin OMI-dataa alueen toteutuneisiin kauppoihin. Siinä kohtaa noteerauksesta tulee konkreettinen arvio.
Kiinteistön markkina-arvon laskeminen noudattaa kaavaa, jota arvioitsijat ja ammattimaiset välitysliikkeet käyttävät:
Markkina-arvo = Kaupallinen pinta-ala × Neliöhinta × Korjauskertoimet
Kaupallinen pinta-ala ei ole sama kuin asuttava pinta-ala: se sisältää ulkoseinät (100 %), väliseinät (50 %), parvekkeet (25–35 %), terassit (25 %), kellarit (25–35 %) ja yksityiset pihat (10–15 %). Se on aina suurempi kuin pelkkä lattia-ala.
Korjauskertoimet muokkaavat perushintaa kerroksen (pohjakerros ilman hissiä on halvempi kuin ensimmäinen kerros), kunnon (erinomainen, hyvä, remontoitava), valotuksen, energialuokan ja lisätilojen kuten autotallin tai parkkipaikan mukaan.
Otetaan tavallinen asuinrakennus Andranossa: kaupallinen pinta-ala 90 m², hyvässä kunnossa, ensimmäisessä kerroksessa maalaismaisemalla, OMI-viitehinta 780 €/m² (virallisen haarukan 415–1 150 €/m² sisällä, 2. vuosipuolisko 2025):
| Erä | Arvo |
|---|---|
| Kaupallinen pinta-ala | 90 m² |
| OMI-perushinta | 780 €/m² |
| Kuntoluokkakorjain (hyvä) | × 1,00 |
| Kerroskorjain (1. kerros, ei hissiä) | × 1,02 |
| Valotuskorjain (hyvä) | × 1,00 |
| Suuntaa-antava markkina-arvio | ≈ 71 604 € |
Tämän laskelman voi toistaa omilla luvuillaan. Muista kuitenkin: lopullinen arvio voi poiketa merkittävästi yksityiskohdista, jotka selviävät vasta paikan päällä käynnillä.
Moni omistaja sekoittaa markkina-arvon ja katasteriarvon. Ne ovat eri asioita ja palvelevat eri tarkoituksia.
Markkina-arvo on se summa, jonka todellinen ostaja maksaisi kiinteistöstäsi tänään. Katasteriarvo — eli verotusarvo — on se, jota käytetään laskettaessa veroja kuten IMU-kiinteistövero, varainsiirtovero ja perintövero. Se lasketaan näin:
Katasteriarvo = Katasterituotto × 1,05 × Kerroin
Kerroin on 110 omistajan vakituiselle asunnolle ja 120 muille asuinkiinteistöille. Kiinteistölle, jonka katasterituotto on 400 €, arvo on: 400 × 1,05 × 120 = 50 400 €.
Käytännössä katasteriarvo on lähes aina pienempi kuin markkina-arvo — usein 30–50 % pienempi. Jos käytät katasteriarvoa arvioidaksesi, paljonko kotisi todella maksaa, se voi maksaa sinulle paljon kaupantekovaiheessa.
Andranossa tietyt muuttujat painavat enemmän kuin muualla. Salento on turismi- ja asuinkiinteistömarkkina, ja se muuttaa ostajien prioriteetteja.
Etäisyys merestä. Matka Castro Marinaan, Torre Vadoon tai Andranon omalle rannikkovyöhykkeelle on ensimmäinen hintaa liikuttava tekijä. Muutama kilometri voi tarkoittaa satoja euroja neliöltä.
Kunto. Laadukkailla materiaaleilla — leccese-kivellä, terrakottakaakelilattialla, puuikkunoilla — kunnostettu talo myydään nopeammin ja paremmalla hinnalla, erityisesti Pohjois-Italiasta tai ulkomailta tuleville ostajille, jotka etsivät aitoa.
Energialuokka. Vuodesta 2025 alkaen markkinat rankaisevat yhä enemmän G- tai F-luokan kiinteistöistä, varsinkin asuntolainoitetuissa kaupoissa. A- tai B-luokka voi tarkoittaa 10–15 % lisää vastaavaan, mutta energiatehottomaan kohteeseen verrattuna.
Tyyppi. Kunnostetut trulli-, lamia-, masseria- ja dammusi-kiinteistöt muodostavat oman markkinasegmenttinsä, usein selvästi tavallisten OMI-noteerausten yläpuolella. Mutta myös hyvin hoidettu 1980-luvun kerrostaloasunto löytää ostajansa, etenkin kakkoskotimarkkinoilta.
Saavutettavuus ja palvelut. Andranosta on vain muutama minuutti Tricaseen ja Specchiaan — kahteen täysin palveltuun kuntakeskukseen — mikä on plussa niille, jotka etsivät vakituista asumista suurempien kaupunkien ulkopuolelta.
Se riippuu tilanteestasi, mutta data kertoo tämän: Andranon markkina on vakaa, 2. vuosipuoliskon 2025 kasvu on +1,0 %. Ei buumia, ei laskua. Myyntiajat Basso Salentossa ovat hieman pidentyneet pandemiajälkeisestä huipusta, mutta hyvin sijoitetuille ja oikein hinnoitelluille kohteille kysyntää on.
Andranossa vuonna 2026 myyjä on hyvässä asemassa kahdesta konkreettisesta syystä: asuntolainakorot ovat laskemassa vuosien 2023–2024 huipuista, mikä aktivoi uudelleen ostajat, jotka olivat siirtäneet päätöstään. Ja Salento kiinnostaa edelleen eurooppalaisia ostajia — saksalaisia, hollantilaisia, englantilaisia — jotka etsivät loma-asuntoa Italian saappaankärjestä.
Mutta kiinteistön laittaminen markkinoille väärällä hinnalla — vaikka vain vähän pielessä — polttaa kuukausien näkyvyyden ilman tuloksia. Hyvä arvio alussa ratkaisee, myytkö kolmessa kuukaudessa vai seisotko paikallasi vuoden.
Valdoma Immobiliare toimii Magliessa ja koko Salentossa, Andrano mukaan lukien. Välittäjämme työskentelevät päivittäin alueen todellisten hintojen parissa, vertaavat OMI-dataa toteutuneisiin kauppoihin ja tietävät eron Castro Marinan rantakiinteistön ja kylän keskustan asunnon välillä.
Sinulla on kaksi vaihtoehtoa:
Soita Valdoma Immobiliarelle numeroon 0836 240100 ja sovi maksuton kiinteistöarvio Andranossa. Tai kirjoita meille — olemme käytettävissäsi.
Suuntaa antavat OMI-arvot (Italian verohallinnon kiinteistömarkkinoiden seurantakeskus). Kiinteistösi todellinen arvo riippuu monista erityisistä tekijöistä.
OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 noteerausten mukaan tavalliset asuinrakennukset Andranossa ovat arvoiltaan 415–1 150 €/m². Tarkka arvo riippuu sijainnista, kunnosta, etäisyydestä merestä ja kiinteistötyypistä. Valdoma Immobiliare tarjoaa maksuttoman arvion tarkan hinnan selvittämiseksi.
Andranon neliöhinta on OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 datan mukaan 415–1 150 €/m² tavallisissa asuinrakennuksissa. Taloudelliset asuinrakennukset liikkuvat välillä 325–930 €/m². Korkeimmat arvot löytyvät rannikon läheisyydestä ja kunnostetuista kohteista.
Andranon OMI-noteeraukset 2. vuosipuoliskolla 2025 (Agenzia delle Entrate) ovat: tavalliset asuinrakennukset 415–1 150 €/m², taloudelliset asuinrakennukset 325–930 €/m², liiketilat 405–1 050 €/m². Nämä ovat virallisia viitearvoja alueelle.
OMI:n virallisiin tietoihin perustuva verkkoarvio on hyvä lähtökohta ja antaa luotettavan haarukon. Se ei kuitenkaan korvaa kokeneen välittäjän paikan päällä tekemää arviota, jossa sovelletaan korjauskertoimia ja tunnetaan paikallinen markkina. Käytä sitä ensimmäisenä suuntaviivana ja syventä sitten ammattilaisen kanssa.
Kyllä. Valdoma Immobiliare tarjoaa asuntosi arvioinnin Andranossa täysin maksutta, sekä verkossa että välittäjän tekemänä paikan päällä. Rekisteröitymistä tai allekirjoitusta ei tarvita ensimmäistä arviota varten. Soita numeroon 0836 240100 tai täytä lomake sivustolla.
Arvo lasketaan kertomalla kaupallinen pinta-ala neliöhinnalla ja soveltamalla sitten korjauskertoimia kerroksen, kunnon, valotuksen ja energialuokan mukaan. Esimerkiksi 90 m² × 780 €/m² neutraaleilla kertoimilla antaa suuntaa-antavan arvion noin 71 600 €.
Kaupallinen pinta-ala on kiinteistön arvioinnissa käytetty pinta-ala: se sisältää ulkoseinät 100-prosenttisesti, väliseinät 50 %, parvekkeet 25–35 %, terassit 25 %, kellarit 25–35 % ja pihat 10–15 %. Se on aina suurempi kuin pelkkä asuttava lattia-ala ja vaikuttaa suoraan lopulliseen arvioon.
Markkina-arvo on hinta, jonka ostaja maksaisi kiinteistöstä tänään. Katasteriarvo lasketaan kertomalla katasterituotto luvulla 1,05 ja sitten kertoimella (esim. 120 kakkosasunnoille) ja sitä käytetään vain verotuksessa. Useimmiten katasteriarvo on 30–50 % pienempi kuin markkina-arvo.
Virallinen tekninenarviointi geometralta tai insinööriltä maksaa yleensä 300–800 €, kohteen monimutkaisuudesta riippuen. Valdoma Immobiliarelta saatava kaupallinen arvio on puolestaan täysin maksuton eikä sido mihinkään. Virallista teknistä arviota tarvitaan erityistilanteissa kuten perintöriidoissa tai oikeudenkäynneissä.
Andranon markkina on vakaa, 2. vuosipuoliskon 2025 kasvu oli +1,0 %. Laskevat asuntolainakorot ja Salenton vahva loma-asuntokysyntä tekevät vuodesta 2026 suotuisan myynti-ikkunan. Avainasia on oikea hinnoittelu: edes 5 %:n ylihinta voi pysäyttää myynnin kuukausiksi.
Saat ilmaisen, ammattimaisen arvion, joka perustuu todellisiin paikallisiin markkina-arvoihin.
Arvioi kiinteistösi nyt