Paljonko asuntosi on arvoinen Collepassossa? OMI-hinnat 2. vuosipuolisko 2025, viralliset €/m²-arvot ja ilmainen kiinteistöarviointi verkossa – Valdoma Immobiliare.
Pyydä ilmainen kiinteistöarvioCollepassossa tavallisten asuinkiinteistöjen neliöhinta asettuu välille 450–650 €/m² (OMI-data, 2. vuosipuolisko 2025), ja hinnat ovat nousseet +1,6 % edelliseen 12 kuukauteen verrattuna. Me Valdoma Immobiliarella seuraamme tätä markkinaa suoraan Magliesta käsin, muutaman kilometrin päästä – ja tunnemme hintaerot katutasolla.
Collepasso on Salenton sisämaakunta Leccen provinssissa, asukasluku hieman yli 5 000. Se ei ole rantakylä, mutta sijainti on strateginen: noin 20 minuuttia Gallipolista ja Joonianmeren rannikolta, alle 30 minuuttia Ugentosta ja Tavianosta. Tämä tekee siitä kiinnostavan kohteen ensiasunnon ostajille tai niille, jotka haluavat kesätukikohdan ilman rannikkohintojen painolastia.
Hintojen vaihteluväli on leveä – lähes 200 €/m² asuinkiinteistöissä. Kaksi saman kunnan asuntoa voi siis olla arvoltaan hyvin erilaisia kunnon, kerroksen, ilmansuunnan ja mikrosijainnin mukaan. Tarkan arvon selvittämiseen tarvitaan yksityiskohtainen arviointi.
Alla oleva taulukko esittää viralliset OMI-hinnat Collepassolle 2. vuosipuoliskolta 2025 (lähde: Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate – Italian verohallinnon kiinteistömarkkina-observatorio). Arvot ilmaisevat kyseisen homogeenisen alueen minimi- ja maksimihinnan.
| Kiinteistötyyppi | Minimihinta (€/m²) | Maksimihinta (€/m²) |
|---|---|---|
| Tavalliset asuinkiinteistöt | 450 | 650 |
| Taloudelliset asuinkiinteistöt | 430 | 560 |
| Autotallit (box) | 360 | 465 |
| Autokatokset (autorimesse) | 345 | 405 |
| Liiketilat | 710 | 940 |
| Toimistot | 610 | 760 |
| Verstaat ja laboratoriot | 405 | 540 |
| Varastot | 415 | 540 |
OMI-hinnat ovat lähtökohta, eivät lopullinen hinta. Markkinoilla hyvin remontoitu asunto uusine talotekniikoineen voi ylittää OMI-maksimin; täysremonttia kaipaava kohde jää minimihinnan tuntumaan tai alle sen.
Collepasson kiinteistömarkkina seuraa – pienellä viiveellä – Salenton sisämaan yleistä suuntaa. Tuorein data näyttää +1,6 %:n kasvun myyntihinnoissa noin 12 kuukauden takaiseen verrattuna. Muutos on maltillinen, mutta selvästi plusmerkkinen vuosien vakaan vaiheen jälkeen.
Salentossa rannikkoalueiden – Gallipoli, Torre San Giovanni, Lido Marini, Santa Maria al Bagno – kysyntä on kasvanut voimakkaasti, ja tällä on välillinen vaikutus myös sisämaahan. Ne ostajat, jotka eivät löydä rannikolta sopivaa, kääntyvät katsomaan Collepassoa, Parabitaa, Casaranoa ja Matinoa. Kysyntä siirtyy, hinnat seuraavat perässä.
Silti Collepasso on pienehkö markkina, jossa vuotuinen kaupankäyntivolyymi on matala. Pienillä markkinoilla muutama kauppa voi siirtää keskiarvoa merkittävästi. Pelkkien OMI-lukujen varaan rakentaminen ilman paikallista tulkintaa on virhe, joka voi tulla kalliiksi – suuntaan tai toiseen.
OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare – on Italian verohallinnon (Agenzia delle Entrate) ylläpitämä kiinteistöhintatietokanta, joka kattaa koko maan. Tiedot päivitetään puolivuosittain ja ovat julkisia: kuka tahansa voi tarkistaa ne verohallinnon sivuilta.
Jokainen kunta on jaettu homogeenisiin alueisiin, jotka tunnistetaan aakkosnumeerisella koodilla. Collepasso kuuluu alueeseen, joka ryhmittelee samankaltaiset markkina-ominaisuudet omaavat kiinteistöt. Kullakin alueella OMI ilmoittaa vaihteluvälin (minimi–maksimi) kiinteistötyypeittäin: asuminen, kauppa, tuotanto ja niin edelleen.
On kuitenkin yksi rajoitus, joka pitää tietää: OMI-hinnat ovat aluekeskiarvoja. Ne eivät huomioi kohteen todellista kuntoa, ilmansuuntaa, kerrosta, energialuokkaa tai muita tekijöitä, jotka vaikuttavat markkinahintaan merkittävästi. Siksi OMI-taulukot sopivat verotukselliseksi viitearvoksi – varainsiirtoveron laskemiseen, perunkirjoituksiin, oikeudellisiin arviointeihin – mutta ne eivät korvaa ammattilaisen tekemää markkina-arviointia.
Yleisin arviointimenetelmä asuinkiinteistöissä perustuu tähän kaavaan:
Arvo = Kaupallinen pinta-ala × Neliöhinta × Kertoimet
Kaupallinen pinta-ala ei ole sama kuin käytettävissä oleva lattia-ala. Se lasketaan summaamalla sisäpinta-ala (100 %) ja liitännäistilat niiden painokertoimilla: katetut parvekkeet 30 %, terassit 25 %, avoimet parvekkeet 10 %, kellarivarastot 20–25 %, yhteiset pihat 10 %, yksityiset pihat 20–30 % – prosentit vaihtelevat paikallisen markkinastandardin mukaan.
Kertoimet korjaavat perusneliöhinnan seuraavien tekijöiden perusteella:
Huoneisto Collepassossa, luokka «tavallinen asuinkiinteistö»:
Arvio = 86 m² × 550 €/m² × 0,95 × 1,00 = noin 44 990 €
Jos sama asunto olisi äskettäin remontoitu uusilla laitteilla ja energialuokalla A, kuntokerroin nousisi 1,10:een ja neliöhinta voisi lähestyä alueen maksimia (650 €/m²), jolloin arvio ylittäisi selvästi 60 000 €. Tämä selittää, miksi kaksi vierekkäistä asuntoa voi erota arvoltaan merkittävästi.
Markkinahinta on hinta, jolla kiinteistö todella myydään myyjän ja ostajan välisessä normaalissa kaupassa. Se on se luku, joka sinua kiinnostaa, jos olet myymässä tai ostamassa.
Katasteriarvo on verohallinnon määrittämä verotusarvo, jota käytetään verojen laskemiseen: kiinteistövero (IMU), varainsiirtovero, perintö- ja lahjaverotus. Se lasketaan näin:
Katasteriarvo = Arvioitu katastrituotto × korotus × kerroin
Katastrituotto korotetaan ensin 5 %:lla (tuotto × 1,05), minkä jälkeen se kerrotaan kertoimella, joka vaihtelee kiinteistöluokan ja käyttötarkoituksen mukaan. Ensiasunnolle (luokat A/2, A/3, A/7 jne.) kerroin on 110; kakkosasunnolle ja luokalle A/1 (arvoasunnot) se on 120.
Käytännön esimerkki: katastrituotto 400 € → korotettu tuotto 420 € → ensiasunnon katasteriarvo: 420 × 110 = 46 200 €.
Katasteriarvo on lähes poikkeuksetta selvästi markkinahintaa alempi. Älä käytä sitä myyntihinnan pohjana.
Collepasso ei ole homogeeninen kokonaisuus. Paikan tuntevat tietävät, että eroja löytyy saman kunnan sisältäkin.
Historiallinen keskusta ja vakiintuneet asuinalueet tarjoavat salentolaiselle arkkitehtuurille tyypillisiä kohteita – tufa-kiveä, holvihuoneita, sisäpihoja. Collepasson lähiympäristössä on myös kasvavaa kysyntää kunnostetuista trulli- ja masseria-tiloista, joita Pohjois-Italiasta ja ulkomailta tulevat ostajat hakevat Salento-tukikohdakseen – maksamatta Specchian, Patùn tai Presicce-Acquarican hintoja.
Joonianmeren rannikon läheisyys on merkittävä tekijä. Collepassosta pääsee Torre San Giovannin, Lido Marinin ja Ugenton rannoille noin 20 minuutissa. Monelle muualta tulevalle ostajalle se riittää luokittelemaan kohteen kakkosasunnoksi tai lomakodiksi.
On vielä yksi asia, jota ei kannata vähätellä: energialuokka. Energian hintakehityksen myötä G-luokan asunto voi olla 15–20 % halvempi kuin B-luokan vastaava. Remontoitavat kohteet eristyksineen ja aurinkopaneeleineen kiinnostavat sijoittajia, mutta hinnan täytyy heijastaa korjauskustannuksia.
Ja vielä: yksityinen autotalli tai autopaikka lisää todellista arvoa Collepassossa. Kun liikkuminen tapahtuu lähes yksinomaan autolla, oman parkkipaikan puuttuminen on monelle ostajalle konkreettinen ongelma.
2. vuosipuoliskon 2025 +1,6 % kertoo, että markkina on lievässä kasvussa, ei pysähtyneisyydessä. Mutta älä odota nopeita harppauksia: Collepasso on pieni ja vakaa markkina, ei spekulatiivinen pörssi.
Myyminen kannattaa vuonna 2026, jos sinulla on hyvässä kunnossa oleva kiinteistö, jolla on hyvä sijainti, liitännäistiloja tai salentolaiselle arkkitehtuurille tyypillisiä piirteitä. Ulkopaikkakuntalaisten kysyntä on olemassa etenkin huhtikuusta syyskuuhun, ja Milanosta tai Bolognasta Salentoon tulevat ostajat tekevät päätöksiä usein nopeasti.
Jos kiinteistö kaipaa isoja töitä, kannattaa miettiä vaihtoehdot: myydä sellaisenaan – hinnassa huomioituna saneerauksen kustannus – tai tehdä valikoitu perusparannus (talotekniikka, ikkunat, energialuokka) ja asemoida kohde OMI-alueen yläpäähän. Me Valdoma Immobiliarella teemme tämän analyysin tapauskohtaisesti, paikallisin todellisin luvuin.
Mutta pointti on tämä: tyhjillään seisovan kiinteistön pitäminen odotellessa, että hinnat nousevat enemmän, maksaa oikeasti – IMU-vero, yhtiövastike, ylläpito. Oikeaan hintaan myyminen tänään on usein parempi ratkaisu kuin epävarman nousun odottaminen.
Haluatko tietää, paljonko kiinteistösi on arvoinen Collepassossa – odottamatta ja ilman sitoumuksia? Sinulla on kaksi konkreettista vaihtoehtoa.
Verkossa, heti: käytä Valdoma Immobiliaren ilmaista verkkoarviointityökalua. Syötä kiinteistösi tiedot ja saat arvion, joka perustuu alueen todellisiin OMI-hintoihin – ilman rekisteröitymistä ja ilman kuluja.
Agentin kanssa, joka tuntee Collepasson: soita Valdoma Immobiliarelle numeroon 0836 240100 tai käy toimistollamme Magliessa. Yksi agenteistamme tulee katsomaan kiinteistön, tekee täydellisen arvioinnin kaikki paikalliset tekijät huomioiden – kunto, mikrosijainti, liitännäistilat, nykyinen markkina – ja kertoo sinulle reaalisen hinnan, sen, jolla kiinteistö todella vaihtaa omistajaa. Ilmaiseksi ja ilman sitoumuksia.
Valdoma on toiminut Salentossa vuosia. Tunnemme Collepasson, tiedämme kuka ostaa tällä alueella ja millä hinnalla kaupat todella syntyvät.
Suuntaa antavat OMI-arvot (Italian verohallinnon kiinteistömarkkinoiden seurantakeskus). Kiinteistösi todellinen arvo riippuu monista erityisistä tekijöistä.
OMI-hintojen mukaan (2. vuosipuolisko 2025) tavalliset asuinkiinteistöt Collepassossa ovat arvoltaan 450–650 €/m². Tarkka arvo riippuu kunnosta, kerroksesta, ilmansuunnasta ja mikrosijainnista. Valdoma Immobiliare tarjoaa ilmaisen arvioinnin paikallistuntevan agentin tekemänä.
Tavalliset asuinkiinteistöt maksavat Collepassossa 450–650 €/m² (OMI, 2. vuosipuolisko 2025). Taloudelliset asuinkiinteistöt alkavat 430 €/m²:stä. Liiketilat voivat nousta jopa 940 €/m²:iin. Vaihteluväli on leveä, koska kiinteistötyyppi, kunto ja sijainti vaikuttavat merkittävästi.
OMI-hinnat Collepassolle (2. vuosipuolisko 2025): tavalliset asuinkiinteistöt 450–650 €/m², taloudelliset asuinkiinteistöt 430–560 €/m², autotallit (box) 360–465 €/m², liiketilat 710–940 €/m², toimistot 610–760 €/m². Lähde: Osservatorio del Mercato Immobiliare, Italian verohallinnon kiinteistöhintatietokanta.
Verkkoarviointi on hyvä lähtökohta: se antaa virallisiin OMI-hintoihin perustuvan vaihteluvälin. Se ei kuitenkaan korvaa agentin arviointia, joka huomioi todellisen kunnon, liitännäistilat, mikrosijainnin ja nykyisen kysynnän. Käytä sitä ensisuuntimana ja vertaa sitten ilmaiseen ammattilaisarviointiin.
Kyllä. Valdoma Immobiliaren verkkoarviointityökalu on täysin ilmainen eikä vaadi rekisteröitymistä. Syötä Collepassossa sijaitsevan kiinteistösi tiedot ja saat heti arvion alueen todellisten OMI-arvojen pohjalta. Ei sitoumuksia, ei kuluja.
Arvo lasketaan kertomalla kaupallinen pinta-ala neliöhinnalla ja soveltamalla kertoimia (kerros, kunto, ilmansuunta, energialuokka). Esimerkki: 86 m² × 550 €/m² × 0,95 = noin 45 000 €. Lähtöhinnat perustuvat 2. vuosipuoliskon 2025 OMI-arvoihin.
Kaupallinen pinta-ala on arvolaskennassa käytettävä pinta-ala. Se sisältää sisäpinta-alan 100-prosenttisesti sekä liitännäistilat alennetuin osuuksin: avoimet parvekkeet 10 %, terassit 25 %, kellarivarastot 20–25 %, yksityinen piha 20–30 %. Se on aina suurempi kuin kauppakirjassa mainittu käytettävissä oleva lattia-ala.
Markkinahinta on todellinen myyntihinta. Katasteriarvo on verotusarvo, joka lasketaan kaavalla katastrituotto × 1,05 × kerroin (110 ensiasunnolle, 120 kakkosasunnolle). Katasteriarvo palvelee verotusta ja on yleensä selvästi markkinahintaa alempi. Älä käytä sitä myyntihinnan pohjana.
Geometrin tai insinöörin tekemä virallinen arviokirja maksaa yleensä 300–800 €, kohteen monimutkaisuudesta riippuen. Se tarvitaan oikeudellisiin, pankkisidonnaisiin tai verotuksellisiin tarkoituksiin. Valdoma Immobiliaren kaupallinen arviointi on sen sijaan ilmainen ja kertoo markkinahinnan myyntiä varten.
Markkina näyttää +1,6 %:n kasvun verrattuna 12 kuukauden takaiseen (2. vuosipuoliskon 2025 data). Ulkopaikkakuntalaisten kysyntä on aktiivista etenkin hyväkuntoisille, rannikon läheisille kohteille. Jos kiinteistö on tyhjillään ja aiheuttaa kuluja, oikeaan hintaan myyminen nyt on usein parempi vaihtoehto kuin odottaminen.
Saat ilmaisen, ammattimaisen arvion, joka perustuu todellisiin paikallisiin markkina-arvoihin.
Arvioi kiinteistösi nyt