Kiinteistön arviointi Martanossa: paljonko asuntosi todella maksaa

Paljonko kotisi on Martanossa

Martanossa tavanomaisten asuinkiinteistöjen neliöhinta on tällä hetkellä 495–760 €/m² (2. vuosipuolisko 2025, lähde OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, Italian verohallinnon kiinteistömarkkina-observatorio). Hintakehitys on ollut +1,3 % edelliseen kahteentoista kuukauteen verrattuna. Räjähdysmäisestä noususta ei ole kyse, mutta markkinat ovat vakaat. Sisä-Salentossa se on hyvä merkki.

Martano on Lekkeen maakunnan eteläisessä Salentossa sijaitseva kunta, lyhyen matkan päässä Otrantosta ja kreikkalaiskulttuurin alueelta. Asuntomarkkinat ovat täällä edelleen vahvasti paikalliset, mutta mukana on kasvava joukko ostajia, jotka hakevat tukikohtaa Salentosta rannikkoalueiden hintoja edullisempaan hintaan. Martanon ostaja miettii usein myös meren läheisyyttä – Roca Marina ja Torre dell'Orso ovat alle kahdenkymmenen minuutin ajomatkan päässä – ja etsii jotain konkreettista, ei spekulatiivista.

Todellinen markkina-arvo riippuu tyypistä, kunnosta, kerroksesta, ilmansuunnasta ja energialuokasta. Remontoitu asunto keskustassa ja peruskorjausta kaipaava asunto laidoilla voivat erota toisistaan jopa 200 €/m².

Neliöhinnat Martanossa kiinteistötyypeittäin

Alla ovat OMI:n arvot 2. vuosipuoliskolta 2025 Martanon keskeisimmille kiinteistötyypeille. Vaihteluvälin alaraja kuvaa heikkoa kuntoa ja syrjäistä sijaintia, yläraja hyvää kuntoa ja keskeistä tai haluttua sijaintia.

Liiketiloilla on absoluuttisesti korkein vaihteluväli: arvokkaan kaupallisen sijainnin tilat voivat nousta 940 €/m²:iin. Varastojen hintahaitari on yllättävän leveä – 240–610 €/m² – koska se kattaa niin maatalousvarastot kuin laadukkaat käsityöläistilat.

Martanon kiinteistömarkkinoiden kehitys

Martanon kiinteistömarkkina heijastaa sisä-Salenton yleistä suuntaa: ei kuumetta, mutta tasaista ja hidasta arvonnousua. OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 data vahvistaa +1,3 prosentin nousun – ollaan konsolidoitumisen, ei korjausliikkeen vaiheessa.

Yksi asia kannattaa nostaa esiin. Salento kokonaisuutena on hyötynyt viime vuosina kasvavasta kiinnostuksesta Pohjois- ja Keski-Italian sekä ulkomaisten ostajien taholta. Tämä virta on nostanut rannikkoalueiden hintoja – Otranto, Castro Marina, Leuca, Gallipoli Baia Verde – kun taas sisämaan kunnat kuten Martano ovat imenneet aallosta vain osan, tasaisemmin.

Silti kysyntä peruskorjattaville kiinteistöille sisä-Salentossa on todellinen ilmiö. Moni ostaja, joka on hävinnyt hintakisan Specchia Borgo Anticossa tai Tricase Portossa, suuntaa katseensa Martanon kaltaisiin kuntiin realistisempine odotuksineen. Se pitää kysynnän yllä, vaikka myyntiajat ovatkin rannikkoaluetta pidemmät.

Martanon OMI-arvot ja niiden tulkinta

OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate – on Italian verohallinnon ylläpitämä kiinteistömarkkina-observatorio, joka kerää rekisteröityjen kiinteistökauppojen tiedot koko maan alueelta ja järjestää ne homogeenisten vyöhykkeiden mukaan. Jokainen kunta jaetaan mikrovyöhykkeisiin – alueisiin, joilla on samanlaiset kaupunkirakenne-, sosiaaliset ja markkinaominaisuudet – ja kullekin mikrovyöhykkeelle julkaistaan minimi- ja maksimiarvot kiinteistötyypeittäin.

Martanon osalta julkaistut arvot kattavat koko kunnan alueen yhdistettynä yhteen homogeeniseen vyöhykkeeseen. OMI-tieto on siis lähtöpiste, ei pistemäinen arvio. Kaksi tavanomaista asuinkiinteistöä samassa kunnassa voi olla arvoltaan 495 tai 760 €/m² riippuen sijainnista, kunnosta ja ympäristöstä.

OMI-arvot ovat vapaasti luettavissa Italian verohallinnon portaalissa. Ne päivitetään puolivuosittain. Ongelma on tulkinta: ilman suoraa paikallistuntemusta omistaja asettaa kiinteistönsä lähes aina vaihteluvälin yläpäähän – ja se on yleisin ja kallein virhe, jonka pelkkiin raakatietoihin tukeutuvat myyjät tekevät.

Valdoma Immobiliare on työskennellyt OMI-arvojen kanssa vuosia, vyöhyke vyöhykkeeltä koko Salentossa. Kun arvioimme kiinteistöä Martanossa, tiedämme jo etukäteen mihin hintahaarukkaan se kuuluu ja miksi.

Miten kiinteistön arvo lasketaan Martanossa

Kiinteistömarkkinoilla käytettävä peruskaava on:

Markkina-arvo = Kaupallinen pinta-ala × Neliöhinta × Arvokertoimet

Kaupallinen pinta-ala ei ole sama kuin asuttava pinta-ala. Se lasketaan summaamalla päätila 100-prosenttisesti, parvekkeet 25–30 %, terassit 15–25 %, kellaritilat 15–20 % ja pihat 10–15 %. Jokaisella lisätilalla on oma painokerroin.

Arvokertoimet korjaavat perusneliöhintaa seuraavien tekijöiden perusteella:

• Kerros (puutarhatontiton pohjakerros menettää arvoa verrattuna ensimmäiseen tai toiseen kerrokseen)
• Kunto (remontoitu, asuttava, peruskorjausta vaativa)
• Ilmansuunta ja valoisuus
• Energialuokka (A4:stä G:hen – vaikutus voi olla merkittävä)
• Hissi, parkkipaikka, piha

Konkreettinen laskuesimerkki: Otetaan tavanomainen asuinhuoneisto Martanossa, kaupallinen pinta-ala 90 m², asuttavassa kunnossa, toinen kerros hissillä, energialuokka D. Käytetään viiteneliöhintana 620 €/m² (tavanomaisten asuinkiinteistöjen OMI-vaihteluvälin mediaaniarvo, 2. vuosipuolisko 2025). Sovelletaan kokonaiskerrointa 0,95 ei-erinomaisen kunnon takia:

90 m² × 620 €/m² × 0,95 = noin 53 010 €

Tämä on suuruusluokka. Käytännössä jokainen kerroin täytyy punnita ammattilaisen toimesta, jolla on suora tuntemus paikallisesta markkinasta. Maglien seudulla vuosia toimivana tiimina Valdoma tietää jo, kuinka paljon energialuokka vaikuttaa Martanon markkinassa verrattuna vaikkapa Otrantoon.

Markkina-arvo ja kadastraaliarvo: mitä eroa käytännössä on

Nämä ovat kaksi eri mittaria eri tarkoituksiin. Markkina-arvo on se, millä ostat ja myyt. Kadastraaliarvo – eli verotusarvo – käytetään verojen, perintöjen, lahjoitusten ja tiettyjen veroetuuksien laskemiseen.

Kadastraaliarvo johdetaan kiinteistön kadastraalisesta tuotosta, jonka löydät kadastraalirekisteriotteesta. Kaava on:

Kadastraaliarvo = Kadastraalituotto × 1,05 × Kertokerroin

Asuinkiinteistöille kerroin on 110 ensimmäisen asunnon tapauksessa ja 120 muissa tapauksissa. Liiketiloille se on 40, varastoille 60. Jos kadastraalituotto on 400 €, ensimmäisen asunnon kadastraaliarvo on: 400 × 1,05 × 110 = 46 200 €.

Tämä arvo on lähes aina selvästi markkina-arvoa alempi. Älä käytä sitä myyntihinnan määrittämiseen: se on verotustyökalu, ei kaupallinen mittari. Martanossa, kuten koko Salentossa, ero voi olla 50–60 %.

Arvoon vaikuttavat tekijät Martanossa

Jokainen kiinteistö on oma tapauksensa. Mutta Martanossa on tekijöitä, jotka painottuvat enemmän kuin muualla.

Sijainti vanhassakaupungissa merkitsee paljon, vaikkei aina odotetuilla tavoilla. Salentolaiselle vanhalle kaupungille tyypilliset kapeat kujat ja rivitalot kiehtovat Pohjois-Italian ja ulkomaisia ostajia, mutta voivat karkottaa käytännöllisyyttä etsivät. Päätorin lähellä sijaitsevalla asunnolla on tietty kohdeyleisö – ja se kohdeyleisö on usein valmis maksamaan enemmän.

Etäisyys merestä on Salentossa aina läsnä. Martano sijaitsee noin 18–20 km:n päässä sekä Joonianmeren että Adrianmeren rannikoilta. Kyse ei ole merenrantakodista, mutta ei myöskään syvästä sisämaasta. Monelle ostajalle, joka etsii kakkosasuntoa Otrantoa tai Torre dell'Orsoa edullisemmin, tämä tasapaino on juuri oikea.

Kunto on tekijä, jolla peliä useimmiten pelataan. Martanon rakennuskannan joukossa on paljon 1960–1980-luvuilla rakennettuja asuntoja, jotka kaipaavat toimenpiteitä. Myyjä, joka hinnoittelee remonttikohteen kuin sen olisi jo remontoitu, istuu markkinoilla pitkään – ja laskee hintaa lopulta enemmän kuin olisi tarvinnut.