Paljonko asuntosi maksaa Melissanossa? OMI-hinnat 2. vuosipuolisko 2025, ajantasaiset €/m²-tiedot ja ilmainen arviointi verkossa – Valdoma Immobiliare.
Pyydä ilmainen kiinteistöarvioMelissanossa tavallisten asuinkiinteistöjen neliöhinta on tällä hetkellä 475–660 €/m² (2. vuosipuolisko 2025, lähde: OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Italian verohallinnon kiinteistömarkkina-observatorio). Hinnat ovat nousseet +1,3 % edelliseen kahteentoista kuukauteen verrattuna. Salenton eteläisessä ytimessä, muutaman minuutin ajomatkan päässä Gallipolin ja Lido Marinista, se on selkeä merkki markkinan vakaudesta.
Tilastokeskiarvo kertoo suunnan, mutta ei enemmän. Rakennustyyppi, kunto, kerros, ilmansuunta ja etäisyys merestä voivat siirtää neliöhinnan merkittävästi ylös tai alas. Remontoitu asunto kadun pääpuolella ei ole sama asia kuin pohjakerroksen huoneisto, jossa on 90-luvun ikkunat — ero voi olla 20–30 % teoriassa saman talon sisällä.
Valdoma Immobiliare on toiminut päivittäin tällä alueella Maglien toimistostaan käsin ja tuntee Leccen maakunnan kauppahinnat kadunkulmittain. OMI-luvut antavat kehyksen, mutta tarkka arvio syntyy vain silloin, kun kiinteistö ja sen mikroympäristö tunnetaan oikeasti.
Alla oleva taulukko esittää OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 viitearvot Melissanon tärkeimmille kiinteistöluokille. Alaraja vastaa huonokuntoisia tai vähemmän haluttuja kohteita, yläraja hyväkuntoisia ja hyvin sijaitsevia.
| Kiinteistötyyppi | Minimiarvo (€/m²) | Maksimiarvo (€/m²) |
|---|---|---|
| Tavalliset asuinkiinteistöt | 475 | 660 |
| Taloudelliset asuinkiinteistöt | 355 | 520 |
| Autotallit (autorimesse) | 315 | 390 |
| Box-autotallit | 395 | 520 |
| Teollisuushallit | 260 | 340 |
| Laboratoriotilat | 375 | 570 |
| Varastot | 280 | 395 |
| Liiketilat | 475 | 790 |
Lähde: OMI – Agenzia delle Entrate, 2. vuosipuolisko 2025.
Viimeisen vuoden aikana Melissanon asuntomarkkina on pitänyt pintansa. Myyntihinnat nousivat +1,3 % verrattuna vuoden 2024 toiseen vuosipuoliskoon. Ei mikään harppaus, mutta korkoympäristön ollessa edelleen korkea tämä kertoo, että kysyntä on olemassa ja myyjien ei tarvitse alennella.
Eteläinen Salento — erityisesti Gallipolin ja Ugenton yhdistävä vyöhyke — houkuttelee jatkuvasti ostajia alueen ulkopuolelta. Eniten liikkeellä ovat lombardialaiset ja Pohjois-Apuliasta tulevat, jotka etsivät kesämökkiä tai lyhytaikaista vuokrausta varten hankittavaa sijoitusasuntoa. Melissano ei ole rannikkokaupunki, mutta se hyötyy tästä dynamiikasta: Torre Vadon ja Lido Marinon rannoille pääsee alle kymmenessä minuutissa.
Markkinat ovat silti valikoivat. Vanhentuneet, remontoimattomat kohteet ja matalat energialuokat hidastavat kauppaa selvästi — ja OMI:n ylärajaa ei saa pyytämällä, vaan ansaitsemalla.
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) on Italian verohallinnon ylläpitämä kiinteistömarkkinatietokanta, joka julkaisee puolivuosittain kauppa- ja vuokraushinnat koko maan alueelta jaoteltuna homogeenisiin vyöhykkeisiin ja kiinteistöluokkiin.
Jokainen kunta on jaettu OMI-vyöhykkeisiin — alueisiin, joilla on samankaltaiset kaupunkirakenteelliset ja markkinaominaisuudet. Kullekin vyöhykkeelle ja kiinteistöluokalle annetaan minimi- ja maksimiarvo neliömetriä kohti: tavalliset asunnot, taloudelliset asunnot, liiketilat, autotallit ja niin edelleen. Melissano kuuluu omaan vyöhykkeeseensä, jota Agenzia delle Entrate päivittää joka puoli vuotta.
OMI-luvut ovat kuitenkin keskiarvoja. Ne eivät huomioi yksittäisen asunnon kuntoa, ilmansuuntaa, kerrosta, pihaa tai terassia. Siksi vaihteluväli on leveä. Valdoma tuntee Melissanon kadut ja rakennukset yksitellen — ja sen pohjalta osaamme sijoittaa kohteesi oikeaan kohtaan tuolla välillä.
OMI-hinnat ovat vapaasti selattavissa Italian verohallinnon verkkopalvelussa Osservatorio del Mercato Immobiliare -osiosta.
Arviointilaitosten ja kiinteistövälittäjien käyttämä peruskaava on tämä:
Markkina-arvo = Kaupallinen pinta-ala × Neliöhinta × Kertoimet
Kaupallinen pinta-ala ei ole sama kuin nettopinta-ala. Se lasketaan seuraavasti: pääasuntopinta-ala 100 %, ulkoseinät 50 %, avoimet parvekkeet 25–30 %, terassit 25–35 %, kellarivarastot 50 % ja autotallit 50–60 %, UNI EN 15221 -standardin ja paikallisten käytäntöjen mukaisesti.
Kertoimet lisäävät tai vähentävät arvoa suhteessa perusneliöhintaan. Kerros (pohjakerros arvostetaan matalammalle kuin toinen tai kolmas), kunto (erinomainen, hyvä, remonttia vaativa), valoisuus, energialuokka (A4:stä G:hen) sekä autopaikka tai puutarha ovat keskeisiä tekijöitä.
Otetaan esimerkiksi tavallinen asuinkiinteistö Melissanossa:
Laskutoimitus: 90 × 560 × 0,95 = 47 880 € suuntaa-antavana lähtöarvona.
Tämä on opetustarkoituksessa tehty laskelma. Todellinen arvo voi poiketa merkittävästi yksityiskohdista, jotka selviävät vain paikan päällä käymällä. Valdoman ammatillinen arviointi on maksuton ja ottaa kaikki nämä tekijät huomioon.
Markkina-arvo on se, mitä todellinen ostaja maksaisi tänään kiinteistöstäsi. Kiinteistöverotusarvo (valore catastale) on puolestaan verotuksellinen luku, jota käytetään esimerkiksi IMU-kiinteistöveron, varainsiirtoveron ja perintöveron laskemiseen — ja se on tyypillisesti selvästi markkina-arvoa matalampi.
Kiinteistöverotusarvo lasketaan näin:
Kiinteistöverotusarvo = Katasterituotto × 1,05 × Kerroin
Asuinkiinteistöjen (kategoria A, pois lukien A/10) kerroin on 110 ensisijaiselle asunnolle ja 120 vapaa-ajan asunnoille ja sijoituskohteille. Liiketiloille (C/1) kerroin on 40,8 ja box-autotalleille (C/6) 126.
Käytännön esimerkki: jos asuntosi katasterituotto on 350 €, vapaa-ajan asunnon kiinteistöverotusarvo on 350 × 1,05 × 120 = 44 100 €. Luku on kaukana todellisesta markkina-arvosta. Myyntihinnan arviointi kiinteistöverotusarvon perusteella on yleinen virhe, joka johtaa vääriin neuvotteluihin.
Melissano on Salenton sisämaan kunta muutaman kilometrin päässä Gallipolin ja lyhyen matkan päässä Torre Vadon ja Lido Marinon rannoilta. Sijainti on se ensimmäinen asia, jonka ostajat huomioivat — etenkin kun haetaan kesäasuntoa tai kesäkaudelle vuokrattavaa sijoituskohdetta.
Mutta sijainti ei ole ainoa tekijä. Nämä asiat vaikuttavat konkreettisesti kiinteistön arvoon paikallisessa kontekstissa:
Rehellinen vastaus: riippuu tilanteestasi. Mutta nykyinen konteksti ei ole epäsuotuisa.
2. vuosipuoliskon 2025 +1,3 % osoittaa, että markkina pitää. Eteläisen Salenton kysyntää tukee rakenteellisesti matkailu ja alueen ulkopuolelta tulevat ostajat, jotka katsovat tätä aluetta edullisempana vaihtoehtona Gallipolin tai Otranton hintoihin nähden. Melissano saa osansa tästä kysynnästä — varsinkin kun haetaan merenläheistä sijaintia maksamatta tunnetuimpien rannikkokohteiden hintoja.
Yksi asia kannattaa pitää mielessä: markkina palkitsee ne, jotka hinnoittelevat oikein heti alusta. Ylihinnoitellut kohteet seisovat kuukausia, menettävät näkyvyyttä ja päätyvät usein myymään halvemmalla kuin realistisesti hinnoiteltu kohde alusta lähtien olisi mennyt. Valdoma näkee tämän päivittäin toiminnassaan Maglien, Gallipoliin, Ugentoon ja koko Leccen maakuntaan ulottuvalla alueellaan.
Jos harkitset myyntiä vuonna 2026, oikea hetki selvittää kiinteistösi todellinen arvo on nyt — ei sen jälkeen, kun ilmoitus on jo julkaistu.
Valdoma Immobiliare tarjoaa kaksi polkua niille, jotka haluavat tietää kiinteistönsä arvon Melissanossa.
Ensimmäinen on välitön verkkoarviointi: täytä sivustollamme oleva lomake kiinteistösi perustiedoilla (tyyppi, pinta-ala, kerros, rakennusvuosi, kunto) ja saat suuntaa-antavan arvion alueen todellisten OMI-arvojen pohjalta — ei rekisteröitymistä, ei sitoumuksia.
Toinen on maksuton paikan päällä tehtävä arviointi: Valdomalta tulee Melissanon ja Eteläisen Salenton hintatason tunteva agentti, joka käy kiinteistösi läpi yksityiskohtaisesti ja toimittaa sinulle perustellun ammatillisen arvion — sen, jonka perusteella voit oikeasti päättää, myydäänkö ja millä ehdoilla.
Soita Valdomalle numeroon 0836 240100 tai ota yhteyttä suoraan sivustomme kautta. Arviointi on maksuton, ilman toimeksiantositoumusta.
Suuntaa antavat OMI-arvot (Italian verohallinnon kiinteistömarkkinoiden seurantakeskus). Kiinteistösi todellinen arvo riippuu monista erityisistä tekijöistä.
Tavallisten asuinkiinteistöjen arvo Melissanossa on OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 mukaan 475–660 €/m². Tarkka arvo riippuu kiinteistötyypistä, kunnosta, kerroksesta ja ilmansuunnasta. Luotettava arvio edellyttää ammatillista katselmusta paikan päällä.
Asuntojen neliöhinta Melissanossa vaihtelee 355–660 €/m² kiinteistötyypistä riippuen: tavalliset asuinkiinteistöt yltävät 660 €/m²:iin, taloudelliset pysähtyvät 520 €/m²:iin. Luvut ovat Italian verohallinnon OMI-tietokannan tiedot, 2. vuosipuolisko 2025.
OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 viitehinnat Melissanossa: tavalliset asuinkiinteistöt 475–660 €/m², taloudelliset asuinkiinteistöt 355–520 €/m², liiketilat 475–790 €/m², box-autotallit 395–520 €/m². Lähde: Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate.
Verkkoarviointi on hyvä lähtökohta: se antaa suuntaa-antavan arvion alueen todellisten OMI-arvojen pohjalta. Se ei kuitenkaan korvaa kokeneen agentin tekemää katselmusta, jossa huomioidaan kunto, valoisuus ja alueen erityispiirteet.
Kyllä. Valdoma Immobiliare tarjoaa sekä välittömän ilmaisen verkkoarvioinnin ilman rekisteröitymistä että maksuttoman paikan päällä tehtävän ammatillisen arvioinnin Melissanossa. Ei kustannuksia, ei toimeksiantositoumusta. Pyydä arviointi sivustolta tai soittamalla numeroon 0836 240100.
Arvo lasketaan kaavalla: kaupallinen pinta-ala × neliöhinta × kertoimet (kerros, kunto, valoisuus, energialuokka). Esimerkki: 90 m² × 560 €/m² × 0,95 = noin 47 880 €. Viitehinnat ovat OMI:n 2. vuosipuoliskon 2025 luvut.
Kaupallinen pinta-ala on kiinteistökaupoissa käytetty mitta: se sisältää asuntopinta-alan 100 %, ulkoseinät 50 %, parvekkeet 25–30 %, kellarit 50 % ja autotallit 50–60 %. Se ei ole sama kuin nettopinta-ala eikä katasteri-pinta-ala.
Markkina-arvo on todellinen myyntihinta. Kiinteistöverotusarvo on verotuksellinen luku (katasterituotto × 1,05 × kerroin), jota käytetään IMU-veron ja varainsiirtoveron laskemiseen — se on lähes aina selvästi markkina-arvoa matalampi. Niiden sekoittaminen johtaa väärään hinnoitteluun.
Rekisteröidyn asiantuntijan laatima virallinen arviolausunto maksaa tyypillisesti 300–800 € kohteen monimutkaisuudesta riippuen. Valdoma Immobiliaren kaupallinen arviointi on sen sijaan maksuton ja sopii myyntihinnan päättämiseen.
Markkina kestää: hinnat nousivat Melissanossa +1,3 % vuoden 2025 toisella vuosipuoliskolla. Alueen ulkopuolelta tuleva kysyntä on aktiivista, etenkin Torre Vadon ja Lido Marinon läheisten kohteiden osalta. Oikein hinnoiteltu kohde myy nopeammin ja paremmilla ehdoilla.
Saat ilmaisen, ammattimaisen arvion, joka perustuu todellisiin paikallisiin markkina-arvoihin.
Arvioi kiinteistösi nyt