Supersanoの自宅は今いくら？OMI公式データ（2025年第2期）：住宅440〜580€/㎡。Valdoma不動産が無料でオンライン査定。
無料の不動産査定を依頼するSupersanoの一般住宅の平均㎡単価は440〜580€/㎡（OMI＝Osservatorio del Mercato Immobiliare、イタリア税務局公式不動産市場観測所、2025年第2期データ）で、直近12か月比で+1.4%の上昇を記録している。大都市圏の数字ではないが、サレント内陸部のこのエリアを知る人ならわかる話で、庭付きヴィッラやレッチェ石造りの古民家はコンスタントに買い手がつく。定住用の一次取得者も、海沿いより手の届く価格でサレントに拠点を持ちたいファミリーも、両方から需要がある。
価格の幅は物件の状態、村の中心部からの距離、構造タイプによって大きく変わる。地元の石材を使ってきちんとリノベーションされた家、石畳の中庭があるような物件なら上限値に近づく。1970年代築で未改修のものは下限寄りに落ち着く。
自分の物件がどのあたりに位置するかを知るには、個別の状況を踏まえた査定が必要だ。OMIの数字はスタート地点であって、答えそのものではない。
2025年第2期のOMI査定価格は、Supersanoの不動産市場をカテゴリーごとに詳細に示している。公式数値は以下のとおりだ。
| 種別 | 最低価格（€/㎡） | 最高価格（€/㎡） |
|---|---|---|
| 一般住宅（Abitazioni civili） | 440 | 580 |
| 経済型住宅（Abitazioni economiche） | 380 | 495 |
| 店舗（Negozi） | 415 | 640 |
| 作業場・ラボ（Laboratori） | 365 | 405 |
| ボックスガレージ（Box） | 300 | 400 |
| 車庫（Autorimesse） | 280 | 310 |
| 倉庫（Magazzini） | 210 | 340 |
| 産業用工場（Capannoni industriali） | 260 | 340 |
出典：OMI – Agenzia delle Entrate、2025年第2期。数値は通常の維持状態を前提とする。リノベーション済み物件や要改修物件はこの範囲から大きく外れることがある。
Supersanoの市場はサレント内陸部全体のトレンドとほぼ連動している。緩やかだが継続的な上昇で、一次居住用の実需と、海沿いより安く買えるセカンドハウス需要の両方が支えている。OMI（2025年第2期）が示す直近12か月比+1.4%は、全国的な視点で見れば決して当たり前の数字ではない。安定の証拠だ。
OtrantoやGallipoliのような大型観光地の牽引力はないが、Supersanoには地の利がある。Torre VadoとLido Mariniまで数キロ、下サレント有数の海水浴エリアへのアクセスが抜群だ。海の近くに住みたいが、海沿いの相場は払えない、というニーズに正確に応えているのがこの町だ。市場価格はそれをきちんと反映している。
バケーションホームや夏季拠点としての需要も実在する。一次取得に比べれば小さいセグメントだが、Valdoma不動産がこの地域で長年追ってきた動きでは、ここ数期で北イタリアや海外からの購入者の関心が着実に高まっている。
OMI（Osservatorio del Mercato Immobiliare）はイタリア税務局（Agenzia delle Entrate）の公式不動産市場観測所で、全国の売買・賃貸価格を市区町村・均質ゾーン・種別ごとに収集・公表している機関だ。
各市区町村は均質ゾーンに分けられる。都市的特性や市場条件が近いエリアをまとめたグループだ。Supersanoのようなサレント内陸部の中小規模の自治体は、建物の密度や内部の多様性に応じて1つか複数のマイクロゾーンに分類されることがある。
OMIの数値は「参考レンジ」であって、ピンポイントの価格ではない。通常の維持状態における、各種別の目安の最低・最高値を示している。最近リノベーションされて省エネ性能が高い物件はOMIの上限を超えることもある。要改修物件は下限を割る。だからこそOMIは地図として読むものであって、鑑定書の代わりではない。
OMIのデータは税務局のポータルで誰でも閲覧できる。Valdomaはそこに、サレント各地での実際の売買取引から得た直接知識を重ね合わせて、より精度の高い個別査定を提供している。
市場価値の計算は、まともなエージェントなら一貫して使う明確な公式から始まる。
市場価値 ＝ 商業面積（㎡）× OMI単価（€/㎡）× 補正係数
商業面積は登記簿に記載された床面積ではない。UNI 10750規格に基づき、室内面積（100%）、外壁（50%）、オープンバルコニー（25〜30%）、テラス（25%）、地下室（25〜50%）、附属ガレージ（50%）を合算したものだ。カダストラル面積（固定資産税上の面積）よりほぼ必ず大きくなる。
補正係数は、階数（1階は不利だが、専用庭付き1階は評価が戻る）、向き、状態、省エネ等級、採光、眺望に応じて基準値を上下に調整する。
Supersanoの一般住宅を例にとる。商業面積90㎡、状態良好、1階、南向き、省エネ等級D。
計算：90 × 510 × 1.05 × 1.00 × 0.97 ＝ 約46,847€
実務上は46,000〜48,000€が専門査定の出発点となる。現地確認でさらに精緻化する数字だ。この計算ブロックは自己完結型で、係数を物件の実態に応じて入れ替えればこのエリアのどんな物件にも応用できる。
まったく別の計測値で、使う場面も違う。市場価値は実際の買い手が今日支払う金額だ。カダストラル価値（固定資産評価額）は税務上の数字で、税務局が付与したレンディータ（カダストラル収益）をもとに計算し、IMU（固定資産税）、登録税、相続税の算出に使う。
カダストラル価値の算出式はこうだ。
カダストラル価値 ＝ レンディータ × 1.05 × カダストラル係数
カダストラル係数は物件カテゴリーによって異なる。一般住宅（カテゴリーA、A/10除く）の場合、一次取得（主たる住居）は110、二次取得は120だ。例えばレンディータが350€の住宅なら：350 × 1.05 × 110 ＝ 40,425€（一次取得の場合）。
カダストラル価値は市場価値より大幅に低いのが通例で、特に近年価格が上昇したエリアではその差が開く。売値を決めるときにこの数字を使ってはいけない。税務ツールであって、売買の物差しではない。
このエリアを知る人間なら、同じ90㎡でも中身はまるで違うとわかっている。具体的に差が出るポイントを挙げる。
村内の立地。Supersanoの歴史地区、マードレ教会や主要広場に近い住宅は、1980〜90年代の周辺部の物件より明らかに人気がある。郊外の新興エリアの建物は売れるまでに時間がかかる傾向がある。
海へのアクセス。SupersanoからTorre VadoとLido Mariniまで数分だ。サレントで夏の拠点を探す買い手にとって、この距離は実際の付加価値になる。Castro MarinaやGallipoli Baia Verdeの最前線ではないが、需要は確かにある。
維持状態と省エネ等級。レッチェ石、コット床、再生された農家建築など地元の素材でリノベーションされた家は、同じ広さの放置物件より明らかに高い価格がつく。省エネ等級はここ数年で本物のフィルターになった。買い手は確認するし、エージェントも真っ先に口にする。
種別。庭付き一戸建てヴィッラが最も需要が高い。マンション内のミニアパートはより選択的な市場だ。広い外部空間を持つ石造りのコルテ形式の家は、本物のサレントを求めるヨーロッパからの買い手にも今や注目されている。
アクセスと生活利便性。SupersanoはMaglie、Tricase、Casaranoを結ぶ下サレントの幹線道路へのアクセスが良く、基本的な生活サービスも揃っている。一次居住用として選ばれる現実的な理由がここにある。
それはあなたの状況次第だ。ただ、市場は今売ろうとする人を引き留める状況にはない。2025年第2期に記録した+1.4%（直近12か月比）は、縮小ではなく緩やかな拡大を示している。サレント内陸部の平均成約期間は2021〜2022年のピーク時より長くなっているが、実需のある買い手は存在する。
今売れば、住宅ローン事前承認済みか自己資金を持つ動機の明確な買い手に当たる可能性が高い。セカンドハウスと要改修物件のセグメントが最も商談件数が多い。大型マリーナの喧騒から離れた「本物のサレント」への関心が後押ししている。
とはいえ、早く売ることより正しい価格で売ることの方が大事だ。強気すぎる価格設定は市場を焼く。何か月も売れ残って、結局値下げすることになる。実データに裏付けられた価格から始めるべきだ。
2026年の見通しは上下のブレなく安定的だ。サレント内陸部は観光の波及効果と、中北部イタリアおよび北欧からのプーリア注目の恩恵を受け続けている。
数字を見て、おおよその感触はつかめたはずだ。でも正確な価値はやはり現地を知る目がいる。
即時オンライン査定：Valdoma不動産のサイト上のフォームに物件情報を入力するだけで、当該エリアのOMI価格に基づく第一次見積もりを受け取れる。会員登録不要、義務なし。
Valdomaエージェントによる無料現地査定：Supersanoおよびサレント全域で活動するエージェントによる現地訪問を予約できる。Valdoma不動産はMaglieに拠点を置き、長年このエリアの売買取引を直接追ってきた。専門的な査定は無料で、縛りは一切ない。
Supersanoの物件を無料で査定したいなら、今すぐValdomaに電話を。0836 240100。または問い合わせフォームから連絡すれば、コールセンターではなく、この市場を知るエージェントが直接応答する。
OMI の参考価格（イタリア歳入庁の不動産市場観測所）。実際の査定額は多くの個別要因によって異なります。
2025年第2期のOMIデータによると、Supersanoの一般住宅は440〜580€/㎡の範囲にある。正確な価値は維持状態、村内の立地、建物タイプによって変わる。きちんとリノベーションされたヴィッラは上限に近づき、未改修の古い建物は下限寄りになる。
OMI（2025年第2期）によると、一般住宅440〜580€/㎡、経済型住宅380〜495€/㎡。店舗は最高640€/㎡に達し、倉庫は210€/㎡から始まる。直近12か月比で+1.4%の上昇が記録されている。
2025年第2期のOMI公式価格（税務局発行）：一般住宅440〜580€/㎡、経済型住宅380〜495€/㎡、ボックスガレージ300〜400€/㎡、店舗415〜640€/㎡。OMIのデータはイタリア税務局（Agenzia delle Entrate）の公式ポータルで誰でも閲覧できる。
オンライン査定は公式OMIデータと申告情報に基づく良い出発点になる。ただし現地調査の代わりにはならない。設備の実際の状態、素材の品質、採光、周辺環境は遠隔では確認できない。概算として使い、その後は地域を知るエージェントに任せるのが正解だ。
はい、無料だ。Valdoma不動産はOMI価格に基づくオンライン見積もりと、サレントを知るエージェントによる現地訪問の両方を無料で提供している。オンライン見積もりに会員登録は不要で、現地査定にも費用も縛りも一切かからない。
商業面積に㎡単価（OMI基準）を掛け、さらに階数・状態・向き・省エネ等級の補正係数を適用する。例：90㎡ × 510€/㎡ × 1.05（良好な状態）× 0.97（等級D）＝約46,800€。商業面積にはバルコニーやテラス、附属設備が重み付きで含まれる。
不動産査定で使う面積の計算方法で、室内面積100%、外壁50%、オープンバルコニー25〜30%、テラス25%、地下室25〜50%を合算する。UNI 10750規格に従って計算され、固定資産税上のカダストラル面積よりほぼ必ず大きくなる。
市場価値は実際の買い手が今日支払う金額だ。カダストラル価値は税務上の数字で、レンディータ × 1.05 × 係数（一次取得住宅は110、二次取得は120）で算出し、IMUや登録税の計算に使う。売値を決める際にカダストラル価値を使ってはいけない。
測量士・建築士・技術士などの資格者が作成する公式鑑定書の費用は物件の複雑さによって異なり、目安として300〜800€程度だ。Valdomaのような不動産会社が提供する商業的な査定は無料で、縛りも一切ない。
Supersanoの市場は安定しており、緩やかな上昇傾向にある（2025年第2期で+1.4%）。居住用・内陸サレント拠点用の需要は活発だ。正確なデータに基づいた価格設定で売れば、合理的な期間内に成約できる。専門査定がその第一歩になる。
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