Fastighetsvärdering i Martano: vad är din bostad egentligen värd?

Vad är din bostad värd i Martano?

I Martano ligger prisnivån för ordinära bostäder mellan 495 och 760 €/kvm (2 halvåret 2025, källa: OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, den italienska Skatteverkets fastighetsmarknadsregister), med en prisuppgång på +1,3% jämfört med de tolv föregående månaderna. Ingen explosiv marknad, men stabil. Och i ett område som Salentinos inland är stabilitet ett gott tecken.

Martano är en kommun i södra Salento, nära Lecce, med kort avstånd till Otranto och det grekeisktalande området. Bostadsmarknaden här är fortfarande till stor del lokal, men en växande andel köpare söker en bas i Salento till lägre priser än vid kusten. Den som köper i Martano tänker ofta på närheten till havet – Roca Marina och Torre dell'Orso ligger under tjugo minuter bort – och letar efter något konkret, inte spekulativt.

Det faktiska marknadsvärdet beror på fastighetstyp, skick, våningsplan, läge och energiklass. En renoverad lägenhet i centralt läge och en i behov av upprustning i utkanten av orten kan skilja sig med 200 €/kvm eller mer.

Pris per kvadratmeter i Martano per fastighetstyp

Nedan visas OMI-värdena för 2 halvåret 2025 för de viktigaste fastighetskategorierna i Martano. Intervallen anger minimum (sämre skick, perifert läge) och maximum (utmärkt skick, centralt eller attraktivt läge).

Butikslokaler har det absolut bredaste spannet: upp till 940 €/kvm för attraktiva kommersiella lägen. Lagerlokaler uppvisar ett överraskande brett intervall – 240 till 610 €/kvm – eftersom kategorin inkluderar allt från lantbruksförråd till välbyggda hantverkslokaler.

Fastighetsprisernas utveckling i Martano

Martanos fastighetsmarknad speglar Salentinos inland i stort: inga dramatiska hopp, men en långsam och stadig värdeåterhämtning. De +1,3% som registrerades jämfört med de tolv föregående månaderna (OMI, 2 halvåret 2025) bekräftar att marknaden befinner sig i en konsolideringsfas, inte en nedgång.

Det finns något som är värt att lyfta fram. Salento som helhet har de senaste åren lockat ett växande intresse från köpare i norra och mellersta Italien samt från utlandet. Det har drivit upp priserna i kustorterna – Otranto, Castro Marina, Leuca, Gallipoli Baia Verde – medan inlandskommuner som Martano har tagit emot den vågen mer gradvis.

Men efterfrågan på renoveringsobjekt i Salentinos inland är verklig. Många köpare, efter att ha förlorat priskampen om objekt i Specchia Borgo Antico eller Tricase Porto, vänder sig till kommuner som Martano med mer realistiska förväntningar. Det håller efterfrågan uppe, även om försäljningstiderna är längre än vid kusten.

OMI-kvoteringar för Martano – och hur man tolkar dem

OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, är den italienska Skatteverkets fastighetsmarknadsregister. Det samlar in data från registrerade fastighetsaffärer i hela Italien och organiserar dem per homogen zon. Varje kommun delas in i mikrozoner – områden med liknande stadsplanering, social struktur och marknadsbetingelser – och för varje mikrozon publiceras minimi- och maximivärden per fastighetstyp.

För Martano avser de publicerade värdena hela kommunens territorium, samlat i en homogen zon. Det betyder att OMI-uppgiften är en utgångspunkt, inte en exakt värdering. Två ordinära bostäder i samma kommun kan vara värda 495 respektive 760 €/kvm beroende på läge, skick och omgivning.

OMI-kvoteringar är fritt tillgängliga på det italienska Skatteverkets portal och uppdateras halvårsvis. Problemet är att tolka dem rätt: utan direkt kännedom om området finns risken att man alltid placerar sin fastighet mot taket – och det är det vanligaste, och dyraste, misstaget som säljare gör när de förlitar sig enbart på rådata.

Valdoma Immobiliare har arbetat med OMI-kvoteringar i många år, zon för zon i hela Salento. När vi analyserar en fastighet i Martano vet vi redan vilket prisintervall den tillhör och varför.

Hur beräknas marknadsvärdet på en fastighet i Martano?

Grundformeln som används på fastighetsmarknaden är:

Marknadsvärde = Kommersiell yta × Pris per kvm × Kvalitetskoefficienter

Den kommersiella ytan är inte detsamma som boarea. Den beräknas genom att lägga ihop huvudytan till 100%, balkonger till 25–30%, terrasser till 15–25%, källarförråd till 15–20% och tillhörande trädgård till 10–15%. Varje tillhörighet har olika vikt.

Kvalitetskoefficienterna justerar baskvoteringen utifrån:

• Våningsplan (bottenvåning utan trädgård tappar värde jämfört med första eller andra våningen)
• Skick (renoverat, beboeligt, i behov av renovering)
• Läge och ljusinsläpp
• Energiklass (från A4 till G – skillnaden kan vara betydande)
• Hiss, parkering, trädgård

Konkret räkneexempel: Vi tar en ordinär lägenhet i Martano, 90 kvm kommersiell yta, beboeligt skick, andra våningen med hiss, energiklass D. Vi använder referenskvoteringen 620 €/kvm (medianvärdet i OMI-intervallet för ordinära bostäder, 2 halvåret 2025). Med en samlad koefficient på 0,95 för det icke-optimala skicket:

90 kvm × 620 €/kvm × 0,95 = ca 53 010 €

Det är en storleksordning. I praktiken måste varje koefficient vägas av en fackman med lokal kännedom. En mäklare som verkat i Maglie och omnejd i många år – som teamet på Valdoma – vet redan hur mycket energiklassen påverkar marknaden i Martano jämfört med exempelvis Otranto.

Marknadsvärde och taxeringsvärde – vad är skillnaden?

Det handlar om två helt olika mått för två olika syften. Marknadsvärdet är det pris du köper och säljer till. Taxeringsvärdet – det skattemässiga värdet – används för att beräkna skatter, arv, gåvor och vissa skattelättnader.

Det italienska taxeringsvärdet (valore catastale) beräknas utifrån fastighetens registrerade avkastningsvärde (rendita catastale), som framgår av fastighetsregisterutdraget. Formeln är:

Taxeringsvärde = Registrerat avkastningsvärde × 1,05 × Multiplikationskoefficient

För bostäder är koefficienten 110 vid primärbostad och 120 i övriga fall. För butiker är den 40, för lager 60. Om ditt registrerade avkastningsvärde är 400 € blir taxeringsvärdet för en primärbostad: 400 × 1,05 × 110 = 46 200 €.

Det värdet är nästan alltid långt under marknadsvärdet. Använd det aldrig som referens när du sätter ett försäljningspris – det är ett skatteverktyg, inte ett marknadsvärde. Skillnaden i Martano, liksom i hela Salento, kan ligga på 50–60%.

Faktorer som påverkar värdet i Martano

Varje fastighet är ett eget fall. Men det finns faktorer som i Martano spelar större roll än på många andra ställen.

Läget i gamla stan räknas, men inte alltid på det sätt man förväntar sig. De smala gränderna och de traditionella radhusen typiska för Salentinos centrum fascinerar köpare från norra Italien och utlandet, men kan avskräcka den som söker praktisk tillgänglighet. En lägenhet nära huvudtorget har en specifik målgrupp – och den målgruppen är ofta beredd att betala mer.

Avståndet till havet är alltid en faktor i Salento. Martano ligger ungefär 18–20 km från både det joniska och det adriatiska kusten. Ingen strandfastighet, men inte heller djupt inland. För många köpare som letar efter ett fritidsboende till lägre priser än i Otranto eller Torre dell'Orso är just det balansen de söker.

Skicket på fastigheten är den faktor som oftast avgör affären. Martanos fastighetsbestånd inkluderar många bostäder från 1960- och 1980-talen som behöver åtgärder. Den som säljer